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Compass - Azione di orientamento sugli abusi sugli anziani
Immagine di un condominio residenziale

L'ascesa della gestione degli strati negli edifici residenziali australiani e cosa significa per voi

Con un numero sempre maggiore di australiani che si trasferiscono in appartamenti e case a schiera, alcuni anziani si trovano per la prima volta ad affrontare la gestione delle case popolari. Ecco cosa sapere per evitare problemi. 7 minuti di lettura

Di Cathy Callaghan
Ultimo aggiornamento: 15 dicembre 2025

In questo articolo, vi forniremo una breve panoramica su come funziona la gestione degli strati in Australia e alcuni consigli generali su ciò che dovete sapere per orientarvi.

I 3 messaggi più importanti sulla gestione degli strati:

  1. Siate consapevoli del potenziale di stress finanziario e dei costi imprevisti della vita in condominio.

  2. Capire che una cattiva gestione degli appartamenti può esporvi ad abusi sugli anziani.

  3. Conoscere i propri diritti e le misure da adottare in caso di problemi.

Introduzione

In quanto australiani anziani, state pensando di diventare proprietari di un appartamento per la prima volta? O forse siete già proprietari di un appartamento con una certa esperienza. In entrambi i casi, entrerete a far parte del mondo, a volte confuso, della gestione degli appartamenti.

Sebbene le ricerche dimostrino che la maggior parte degli anziani preferirebbe vivere in una casa1la realtà attuale del mercato immobiliare australiano rende la vita in appartamento un'alternativa pratica, sia che si tratti di un downsizing sia che si tratti di un acquisto per la prima volta. Questo stile di vita comune è in crescita: nel 2021 circa il 10% degli australiani - ovvero poco più di 2,5 milioni di persone, compresi gli anziani - vivrà in appartamento.2,3

La vita in appartamento presenta una serie di potenziali vantaggi e di sfide. Un fattore che coglie molte persone alla sprovvista e che, in alcuni casi, causa problemi significativi, è l'impatto della gestione condominiale. Questo aspetto è particolarmente importante per le persone anziane, che possono avere meno sicurezza finanziaria o flessibilità per rispondere a ciò che può accadere nell'ambito della gestione condominiale.

Potreste scoprire che la gestione degli strati non causa alcun problema, oppure potreste incontrare stress finanziario o addirittura comportamenti abusivi. La chiave è capire bene cos'è la gestione degli strati e quali diritti avete in questa situazione.

In questo articolo, vi forniremo una breve panoramica su come funziona la gestione degli strati in Australia e alcuni consigli generali su ciò che dovete sapere per orientarvi.

Che cos'è la stratificazione?

Strata" è un termine giuridico utilizzato nel diritto immobiliare. Secondo la Strata Community Association4il titolo di proprietà consente la proprietà individuale di una parte di una proprietà (chiamata "lotto", di solito un appartamento o una casa a schiera) combinata con la proprietà condivisa della parte restante (chiamata "proprietà comune") attraverso un'entità legale (chiamata "società dei proprietari").

Il Governo del Nuovo Galles del Sud ha un'ottima pagina web che spiega i ruoli chiave negli accordi di strata. In generale, è rilevante per tutti gli Stati e i territori.

Secondo la Linea guida sul debito nazionalele società proprietarie stabiliscono ogni anno i prelievi per gli strati, che di solito vengono pagati trimestralmente da ciascun proprietario.

Cosa rende complicati gli strati?

I titoli di proprietà attirano automaticamente i proprietari in complesse relazioni legali e finanziarie con i loro vicini, e questo è il motivo per cui possono sorgere complicazioni, afferma la professoressa Cathy Sherry, uno dei maggiori esperti australiani in materia di titoli di proprietà e comunità.5 Come spiega Cathy, diventare proprietario di una proprietà nell'ambito di uno schema di strata significa automaticamente:

  • partecipare ai beni comuni di proprietà collettiva, come gli atri, i vialetti e i giardini degli edifici

  • diventare membro di un organo di governo societario o di una società di proprietari

  • sono poi coperti da regolamenti, statuti scritti privatamente e da molte legislazioni statali o territoriali.

  • hanno l'obbligo legale di pagare le tasse annuali per la manutenzione dell'edificio, compresa l'assicurazione.

Cosa può andare storto con un titolo di proprietà?

Nel 2024, Shelter New South Wales, l'ente di punta dello Stato per le politiche abitative, ha analizzato da vicino i motivi per cui gli schemi di gestione degli strati contribuivano così fortemente allo stress finanziario e all'insicurezza abitativa delle famiglie a basso reddito e, soprattutto, degli anziani.6Ha riscontrato questi problemi:

  • Spese nascoste e aumenti imprevisti delle imposte. Anche se i condomini possono essere più facili da mantenere rispetto alle case indipendenti e invecchiate, hanno comunque bisogno di manutenzione. La manutenzione di servizi comuni come parchi giochi, piscine, palestre, ascensori e parcheggi sotterranei deve essere pagata collettivamente dai proprietari degli appartamenti, indipendentemente dal fatto che li utilizzino o meno. I contributi per la manutenzione possono essere costosi e in alcuni casi ai proprietari viene richiesto di pagare contributi che non possono permettersi o che non si aspettavano.

  • Decisioni complesse da parte della società proprietaria. Per alcuni è molto difficile partecipare ai processi amministrativi del proprio edificio. Ciò può essere dovuto all'inesperienza con i processi di stratificazione e di comitato, alla scarsa fiducia nei confronti dei comitati, alle barriere linguistiche o alla mancanza di competenze finanziarie, numeriche o alfabetiche.

  • Conflitti di interesse tra i diversi gruppi professionali che gestiscono lo schema di strata. Le società di gestione degli strata sono imprese indipendenti a cui viene affidato il compito di occuparsi degli affari dei proprietari dei lotti, come ad esempio la conduzione di riunioni, la riscossione e la riscossione dei tributi e l'organizzazione della manutenzione degli immobili.7 Ci sono stati casi in cui le società di gestione non hanno agito nell'interesse dei proprietari dei lotti.

Gestione degli strati e abusi sugli anziani

Come sottolinea Shelter New South Wales, nontutti i costruttori o le imprese del settore agiscono in modo scorretto o non etico. Tuttavia, è dimostrato che alcuni promotori immobiliari e imprese di gestione delle case popolari danno la priorità ai profitti rispetto al benessere dei residenti.

Alcuni di questi problemi hanno attirato l'attenzione della comunità e dei media, con un servizio della ABC Four Corners del settembre 2024 che ha puntato i riflettori sul comportamento non etico di alcune persone nel settore della gestione degli strati.8

Siate consapevoli che una cattiva gestione degli appartamenti può esporvi ad abusi sugli anziani. Se non avete dimestichezza con le procedure di strata, se non conoscete bene l'inglese o se non sapete molto di contabilità e gestione, può essere facile che non vi rendiate conto che vi stanno trattando in modi che negano i vostri diritti.

Esempi di trattamento abusivo

Attenzione:

  • spese addebitate per nulla, spese non autorizzate, bollette non pagate e che vi riguardano (abuso finanziario)

  • comportamento intimidatorio da parte di un membro dell'impresa di gestione o della società proprietaria - urla, esclusione, pettegolezzi, minacce, abusi verbali (abusi psicologici)

  • abuso di autorità - approvazione di spese non necessarie o di lavori edilizi costosi, utilizzo di conti di quartiere per guadagni personali (abuso finanziario)

  • informazioni negate, pressioni per ottenere un consenso (abuso psicologico o finanziario).

Cosa fare

Se queste cose accadono, o si sospetta che stiano accadendo, non si deve sopportare. Avete dei diritti, come persone anziane e come abitanti di un appartamento, e potete intraprendere delle azioni per farli valere.

Ad esempio, si può:

  • parlate direttamente con la persona coinvolta, se vi sentite sicuri e a vostro agio nel farlo - magari fatevi accompagnare da qualcuno durante la conversazione

  • sollevare la questione con il comitato dell'associazione dei proprietari

  • cercare una mediazione - si veda l'elenco dei contatti alla fine di questo articolo

  • presentare un reclamo formale all'impresa di gestione o al dipartimento Fair Trading del vostro Stato o territorio.

  • rivolgersi a un avvocato o a un centro legale della comunità.

Prendete appunti accurati su ciò che è accaduto, quando e chi è stato coinvolto. Può essere utile controllare lo statuto dell'edificio, il contratto di proprietà o il contratto di gestione degli appartamenti, in modo da comprendere i motivi del reclamo.

 

Risolvere le difficoltà finanziarie legate ai contributi condominiali non pagati

Le tasse condominiali sono un conto importante da pagare, con gravi conseguenze in caso di mancato pagamento. Un articolo di ABC News del 20239 ha puntato i riflettori sul crescente numero di fallimenti dovuti a debiti non pagati per tasse condominiali. I dati della Corte Federale hanno rilevato che il 10% di tutti i fallimenti forzati in Australia erano dovuti a debiti per tasse di condominio.

Shelter New South Wales ha inoltre osservato che le persone a basso reddito e/o a reddito fisso - tra cui molti anziani - sono particolarmente vulnerabili all'impatto di tasse condominiali ingenti o inaspettate.

Se si ricevono atti giudiziari o lettere di richiesta di pagamento di tasse condominiali non pagate, contattare la National Debt Helpline al numero 1800 007 007 per una consulenza finanziaria indipendente. Potete anche consultare il sito web della linea di assistenza per ottenere consigli molto utili, anche se generali.

Se desiderate maggiori informazioni sulla vita in strata, visitate il sito web del governo del vostro Stato o territorio:

Questa pagina web Living in strata del dipartimento Fair Trading del governo del NSW, fornisce un'eccellente panoramica sulla gestione degli strata, che è ampiamente rilevante in tutta l'Australia. Suggerisce, ad esempio, cheprima di acquistare una proprietà in strata, i potenziali proprietari dovrebbero:

  • leggere lo statuto per verificare che le regole della comunità corrispondano al proprio stile di vita

  • far redigere un rapporto di stratigrafia e un rapporto di ispezione dell'edificio.

La lista di controllo del governo vittoriano " Buying an apartment or unit - checklist" è generalmente utile anche in qualsiasi Stato o territorio.

Per saperne di più sulla mediazione

di Cathy Callaghan

Cathy Callaghan

Cathy è una sostenitrice di politiche abitative migliori e più eque, con sede nel Nuovo Galles del Sud.

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